Обратная ипотека — это механизм монетизации имеющегося у владельца жилья. По своей сути это особый необслуживаемый кредит (заём) под залог имеющейся у пенсионера недвижимости. Основной долг по займу и все начисляемые проценты периодически капитализируются (не выплачиваются кредитору) и возвращается только после смерти пенсионера за счёт продажи жилого помещения.
История обратной ипотеки
Обратная ипотека возникла больше столетия назад, но значительного распространения не получила в силу наличия высоких рисков (банк опасается, что долг заёмщика в какой-то момент превысит стоимость недвижимости. Заёмщик боится, что банк выселит его и отберет единственную недвижимость).
В 90-х годах экономисты многих стран обратили внимание на эффект старения нации, когда в их странах значительно росла доля пенсионеров, которые при выходе на пенсию резко сокращали потребление товаров повседневного спроса (не формирующих инфляцию, но значительно снижающих спрос товаров и услуг локальных производителей).
Понимая ограниченность любой пенсионной системы, экономисты стали искать способы, «как» повысить уровень потребления (в т. ч. улучшить качество жизни) граждан старшего пенсионного возраста с целью стимулирования экономического роста. Во многих странах уже начинались различные пенсионные реформы, которые предусматривали в том числе формирование накопительной части за счет сбережений граждан. Идеальной формой самостоятельного накопления граждан являлась имеющаяся у них недвижимость (недвижимость есть «уже сейчас» и не надо ждать накопления новых сбережений), в связи с чем многие страны вновь обратили внимание на механизм обратной ипотеки.
В некоторых странах, экономики которых основаны на стимулировании потребления, обратная ипотека относится к категории государственных программ, целью которых является рост потребления экономически пассивной части населения (пенсионерами) — получаемые средства через механизм обратной ипотеки бессмысленно сберегать и скорее всего будут направлены на внутрирегиональное потребление товаров и услуг (в первую очередь медицинских).
Наиболее распространение обратная ипотека получила в США, Великобритании и Австралии.
В Российской Федерации в тестовом режиме выдачу обратной ипотеки осуществляло ОАО АРИЖК
Спрос на обратную ипотеку
Эксперты выделяют следующие факторы, определяющие спрос на обратную ипотеку:
Обратная ипотека и альтернативные инструменты
Программы поддержки малоимущих граждан
История государственной поддержки рынка обратной ипотеки в США началась с государственных программ целевых займов. Многие правительства штатов и местные администрации США по сей день имеют программы целевых займов малоимущим престарелым под залог недвижимости с пожизненной отсрочкой платежа (Scholen, 1991). Эти займы фактически являются обратными ипотеками, где в роли кредитора выступает правительство штата или местная администрация.
Займы выдаются с целью осуществления необходимого ремонта жилья и уплаты налогов на недвижимость. Администрированием подобных программ занимаются местные департаменты жилья.
Формы выплаты средств
Эксперты выделяют пять форм выплат по обратной ипотеке:
Факторы риска
Факторы риска, влияние которых пока не изучено
Фондирование обратной ипотеки
Учитывая долгосрочный характер заемного обязательства в обратной ипотеке, кредитор должен обеспечить собственную защиту от процентного риска. Наиболее эффективным инструментом защиты является переупаковка кредитов в ипотечные ценные бумаги и предложение их инвесторам на фондовом рынке.
Опыт выпуска ипотечных ценных бумаг по обратной ипотеке существует только в США. Сделки секьюритизации обратной ипотеки получили название HMBS. Первая сделка секьюритизации была в 1999 году банком Lehman Brothers и имела инвестиционный рейтинг от Moodys и S&P.
В США была принята стратегия развития рынка HMBS, которая предусматривала стимулирование государством развития данного рынка:
- на ранних стадиях развития продукта основной объём выдаваемой обратной ипотеки частными кредиторами немедленно выкупался полугосударственной компанией Fannie Mae, что позволило частным компаниям нарастить объемы
- в последующем (2007) состоялся переход от выкупа кредитов к выпуску ипотечных ценных бумаг с предоставлением «обновленной» страховки Federal Housing Administration (FHA) по компенсации риска полноты и гарантии компенсации риска своевременности платежей по облигациям со стороны Ginnie Mae. Первая сделка HMBS со страховкой FHA была проведена в 2006 году.
Обычно, HMBS выпускаются по схеме Z-Bond — уплата тела облигации и всех процентов единовременно в конце срока. По состоянию на начало 2011 года ключевым консультантом по состоянию является Merrill Lynch, крупнейшим брокером — Bank of America, объём выпуска HMBS оценивается в $21 млрд
Поскольку HMBS зависят только от одного фактора риска (изменение цен на рынке недвижимости) в отличие от классических MBS (где существует еще и риск дефолта заемщика), то считается, что HMBS есть более надежные ценные бумаги. Однако эта теоретическая повышенная надёжность пока никак не отражается на их доходности (сопоставима с MBS).